به گزارش پایگاه خبری ساخت و ساز هشتم، انواع قرارداد های ساختمانی یا به لحاظ فنی و روش اجرایی تقسیم بندی می شوند یا بر حسب نحوه محاسبه و پرداخت مبلغ کارکرد و یا شرایط حقوقی حاکم بر قرارداد.
انواع قرارداد های ساختمانی
- بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا
- بر اساس نحوه انعقاد پیمان جهت انجام موضوع پروژه
- بر اساس نحوه تأمین مالی
انواع قرارداد های ساختمانی بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی واجرا
- خوداجرا، تک عاملی (امانی)
- متعارف، سه عاملی (پیمانی)
- چهار عاملی (مدیریت، اجرا)
- دوعاملی (طرح و ساخت)
- ساخت، بهره بردای و انتقال
- روش طراحی، تدارک، ساخت
انواع قرارداد های ساختمانی بر اساس نحوه انعقاد پیمان جهت انجام موضوع پروژه
- قراردادهای پیمانکاری بر اساس فهرست بها
- قراردادهای پیمان مدیریت
- قرارداد بر اساس برآورد کلی با قیمت ثابت
- قرارداد بر اساس متر مربع زیربنا
- قراردادهای کلید در دست
- قراردادهای مهندسی، تدارک و اجرا
انواع قرارداد های ساختمانی بر اساس نحوه تأمین مالی
- قراردادهای تأمین مشارکت مالی (فاینانس)
- Buy Back قرارداد های بیع متقابل
- روش BOT و روش های مشابه و هم خانواده
قرارداد خود اجرا یا تک عاملی (امانی)
در این روش از انواع قرارداد های ساختمانی کارفرما خود منابع مالی، طراحی، تهیه تجهیزات و مصالح و تأمین نیروی انسانی و ماشین آلات را به عهده می گیرد. این روش برای پروژه های کوچک و همچنین تعمیر و بازسازی مورد توجه قرار می گیرد و به ندرت در پروژه های بزرگ از این روش استفاده می شود.
مزایای روش امانی:
- کارفرما قسمت قابل توجهی از عوامل اجرایی را به صورت موجود در دست دارد و در نتیجه برای به کارگیری و استفاده از آن ها این روش را انتخاب می نماید.
- کار فرما به دلایل دیگری تشخیص می دهد که اجرای امانی پروژه چه از نظر قیمت تمام شده و چه از نظر کیفیت کار به صرفه است. گاها در بعضی از دستگاه های اجرایی به لحاظ نوع و ماهیت کار، تشکیلاتی برای اجرای امانی طرحها به وجود می آید که تحت یک مدیریت مجزا و به صورت یک واحد مستقل لیکن زیر نظر مدیر مسئول دستگاه اجرایی نسبت به اجرای پروژه های محوله به صورت امانی اقدام می نماید.
معایب روش امانی:
- از معایب عمده این روش عدم وجود انگیزه در شرکت های دولتی و مجموعه کارفرما است که در کشور ما عمدتا بدنه ی دولت می‌باشد و در نتیجه بر خلاف انتظار، قیمت تمام شده این پروژه ها عموما کمتر از حالت های دیگر نمی شود، همچنین سرعت کار افت می کند و اطمینانی از کیفیت بهتر در مراحل مختلف پروژه وجود ندارد
قرارداد متعارف سه عاملی (پیمانی)
در این روش از انواع قرارداد های ساختمانی همزمان سه عامل کارفرما، مشاور و پیمانکار حضور دارند. کارفرما برای طراحی نقشه ها با یک طراح یا یک شرکت مهندسین مشاور و برای اجرای پروژه با یک پیمانکار کل یا با پیمانکاران جزء قرارداد می بندد. در این حالت وظیفه هماهنگی بین مشاور و طراح با پیمانکاران و نیز هماهنگی بین پیمانکاران جز به عهده کارفرما می باشد.
مزایای روش سه عاملی:
- تخصص کافی در اجرای پروژه ها
- تسریع در اجرای پروژه ها به دلیل کاهش بروکراسی های اداری
- کنترل مناسب و کاهش فساد در بخش دولتی به دلیل هزینه کرد غیر مستقیم
معایب روش سه عاملی:
- این روش با توجه به هزینه کرد درآمد های نفتی در پروژه های عمرانی در عین حال می تواند سبب انباشت سرمایه در بخش خصوصی برای سرمایه گذاری در بخش صنعت باشد.
- فرد و یا مجموعه خاصی مسئولیت کل پروژه بر عهده ندارد.
- کارفرما به تنهایی نمی تواند هماهنگی های لازم را بین مشاوران و پیمانکاران برقرار نماید.
قرارداد چهارعاملی (مدیریت اجرا)
این روش در واقعی نوعی از روش سه عاملی است با این تفاوت که در این روش کارفرما عامل چهارم را نیز به خدمت می گیرد. وظیفه عامل چهارم در واقع هماهنگی بین طراحی و اجرا می باشد به این ترتیب ریسک کارفرما پایین خواهد آمد.
انواع مختلف مدیریت اجرا
این روش از انواع قرارداد های ساختمانی به صورت های مختلف قابل اجرا می باشد. در نوع اول میتوان انجام کلیه فعالیت های پروژه اعم از طراحی و اجرا به هزینه کارفرما و با مدیریت عامل چهارم به نام مدیر اجرایی صورت گیرد. این قرارداد ها را در ایران بیشتر در بخش خصوصی می توان یافت به طوری که کارفرمایان بخش خصوصی، ساخت بخشی از ابنیه و یا تاسیسات مورد نیاز را که فاقد دانش فنی مورد نیاز جهت طراحی و تجربه اجرایی جهت ساخت می باشند به مدیر اجرایی واگذار می کنند.
در نوع دوم مدیریت اجرا تنها در بخش اجرا دیده می شود و حضور مشاور در زمینه طراحی و نظارت همچنان باقی است. نام این روش در این حالت پیمان مدیریت نام دارد. عامل تعیین شده در ازای مدیریت فنی، اجرایی، مالی و تهیه صورت وضعیت قطعی کار ها، حق الزحمه مقطوعی دریافت می نماید که طبق شرایط خصوصی پیمان مدیریت به او پرداخت می شود.
مقطوع بودن حق الزحمه که بر اساس درصدی از صورت وضعیت تعیین می شود جهت کنترل بر روند هزینه هایی است که عامل در پروژه انجام می دهد. رقم قطعی آن در شرایط خصوصی پیمان مدیریت مشخص می شود.
