به گزارش پایگاه خبری ساخت و ساز هشتم، بر اساس قوانین موجود در زمینه تغییر کاربری ملک، در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است بر اساس آنچه بر طراحی نقشه‌های طراحی شده حاکم است، در پروانه ساختمانها نوع استفاده از آن ساختمان را مشخص کند و در صورتی که برخلاف آنچه در پروانه ساختمان آمده و در منطقه غیر تجاری، ساختمان تجاری احداث شود شهرداری موضوع را پیگیری می‌کند. امروزه قوانین شهرداری‌ها، این تغییر کاربری را ممنوع کرده‌اند و در کمیسیون ماده ۱۰۰ ، با این مساله برخورد می‌کنند. اما در برخی از موارد، قانون‌گذار این اجازه را می‌دهد که ملک مسکونی، به ملک اداری و یا ملک تجاری تبدیل شود.
موارد مجاز برای تغییر کاربری کدامند؟
- استفاده وکلا از ساختمان مسکونی به منظور دفتر وکالت.
- استفاده پزشکان از اماکن مسکونی برای ایجاد مطب.
- استفاده از ملک مسکونی برای ایجاد دفتر اسناد رسمی
- استفاده از ملک مسکونی برای ایجاد دفتر ازدواج و طلاق
- استفاده به منظور ایجاد دفتر روزنامه و مجله که فقط دفتری برای مراجعین و کارهای اداری باشد.
- ایجاد دفتر مهندسی برای مهندسین
- همچنین برای ایجاد مشاغل خانگی مانند سبزی فروشی یا درست کردن ترشی
- برای ایجاد مشاغلی که وابسته به امور پزشکی هستند.
- برای ایجاد مدارس ابتدایی و راهنمایی هم غیر انتفایی و هم دولتی
- برای ایجاد هر نوع آموزشگاهی مانند آموزشگاه زبان یا موسیقی و …
- برای ایجاد داروخانه چنانچه برای همسایه‌ها مزاحمت، سد معبر و … نداشته باشد.
- دفاتر پیشخوان دولت
- تاسیس مهدکودک
مراحل تغییر کاربری ملک چیست؟
تغییر کاربری ملک یکی از دغدغه‌هایی است که مالکان آن اماکن به خصوص در شهرهای بزرگ دارند که عمدتا هم از مسکونی به ملک تجاری صورت می‌گیرد که دلیل اصلی آن بالا بودن ارزش ملک‌های تجاری است.
قبل از آنکه صاحب ملک اقدامی در جهت ساخت و ساز انجام دهد، باید از سمت شهرداری پروانه ساخت و ساز اخذ کند زیرا عدم دریافت این پروانه، این حکم را دارد که فرآیند ساخت و سازی که صورت گرفته غیر قانونی است.
در پروانه ساخت ضوابط به طور کامل قید شده است و مالک بر نوع کاربری آن رضایت دارد اما در صورتی که بعد از ساخت ملک مسکونی از آن ملک استفاده تجاری یا اداری بکند، به عنوان متخلف شناخته خواهد شد.
مراجعه به دفاتر نوسازی و ثبت درخواست
در ابتدا باید به دفاتر خدمات نوسازی مراجعه کرد و سپس درخواست خود را ثبت کردبرای این کار ابتدا باید فرمی که حاوی مشخصات خود و مشخصات ملک است را پر کنید. سپس در آن قید کنید که ملک شما از چه چیزی به چه چیزی تغییر کاربری پیدا کند.
بعد از آن این فرم را به دفاتر خدمات نوسازی ارسال کنید که متعاقبا پاسخ آن را دریافت می‌کنید. تمامی این مراحل به صورت الکترونیکی انجام می‌گیرد.
بازرسی ملک و دستور صدور نقشه
در مرحله بعد، انطباق اظهارات مالک با آن چیزی است که در بازرسی انجام می‌شود و هر دو اینها باید با یکدیگر مطابقت داده شوند که در این مرحله اطلاعاتی را که برای تایید تغییر کاربری ملک جمع آوری می‌شود باید اطلاعات جامعی باشد از شرایط محیطی اطراف ملک تا عرض معبر و بسیاری نکات دیگر که حتما باید در جریان بازرسی ملک تجاری یا ملک مسکونی انجام شود.
سپس دستور نقشه جدید صادر می‌شود که این کار هم توسط دفاتر نوسازی انجام می‌گیرد. در این نقشه جدید طراحی جدید نقشه بر اساس جایگاه ملک و فضای شهری که در آن قرار دارد و همچنین تعداد طبقات ساختمان و نوع کاربری صورت می‌گیرد.
آماده شدن نقشه و گرفتن مجوز
در این مرحله مالک نقشه را آماده می‌کند و برای گرفتن مجوز اقدام می‌کند.باید توجه داشت که در بعضی مواقع تغییر کاربری نیاز به بازسازی و یا ایجاد تغییراتی در ملک دارد. مثلا ممکن است تغییر کاربری ملک مورد نظر نیاز به پارکینگ بزرگ، فضای بهداشتی و … داشته باشد.
نوسازی ملک با کاربری جدید
پس از اخذ مجوزهای لازم از سوی دفاتر خدمات نوسازی به منظور تغییر کاربری ملک، ملک مورد نظر تخریب شده و ساختمانی جدید با آیتم‌های جدیدی که باید در آن رعایت شود ساخته شده و جایگزین ملک قبلی می‌شود.
البته در همه موارد تغییر کاربری ملک نیاز به تخریب ساختمان قدیمی نیست و تنها دریافت مجوز تغییر کافی است.
برای درخواست تغییر کاربری ملک به چه مدارکی نیاز داریم؟
برای این کار شما نیاز دارید مدارک شناسایی خود مانند شناسنامه، کارت ملی، برای اتباع خارجی پاسپورت به همراه داشته باشید. اگر وکیل شما برای این کار می‌رود باید شناسنامه، کارت ملی، وکالت‌نامه و … را به همراه داشته باشد. همچنین باید فرم درخواست تغییر کاربری نیز به اداره نوسازی فرستاده شود. باید توجه داشت گواهی عدم خلافی در ساختمان، مالکیت املاک و مستغلات و تسویه حساب عوارض شهرداری برای این کار لازم است.
هزینه تغییر کاربری ملک
هزینه‌هایی که به دنبال آن مثلا ملک از مسکونی به تجاری تغییر می‌کند یا به طور کلی ملک تخریب و از نو ساخته شده و سپس کاربری آن تغییر می‌کند در چندین بخش دسته بندی می‌شوند و رقم دقیقی را نمی‌توان برای آن مشخص کرد. قسمتی از هزینه‌های این تغییر مربوط به هزینه‌های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا ملک تجاری است که بر اساس موقعیت ملک و کاربری مشخص می‌شود.
همچنین عوامل دیگری همچون متراژ ملک موردنظر، موقعیت ملک از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی هم در تعیین هزینه‌های تغییر کاربری ملک تاثیر گذار است. برای مثال ممکن است هزینه تغییر کاربری ملک برای یک کوچه یا خیابان با خیابان یا کوچه مجاور آن متفاوت باشد این مساله حتی برای دو ساختمان مجاور یکدیگر نیز ممکن است اتفاق بیافتد.
هر ساله یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری ملک در نظر گرفته می‌شود که از سوی شهرداری تصویب می‌شود و برای اطلاع از آنها حتما باید به شهرداری مراجعه شود. هزینه این تغییر ملک اداری یا تجاری در تهران از متری ۱۰۰ هزار تومان تا متری ۱۰ میلیون تومان متفاوت است. اگر در شهرداری یک منطقه کمتر از میزان مصوب شورا از فردی دریافت شود تخلف محسوب شده و این اتفاقی است که بارها در شهرداری‌ها در ارتباط با تغییر کاربری ملک افتاده که با پیگیری و شکایات از فرد مورد نظر هزینه‌ها اخذ شده است.
جدای از این مسائل نوع کاربری‌ها ملک هم در پروانه ساخت آن ثبت شده و شهرداری وظیفه دارد همیشه بر نوع کاربری نظارت داشته باشد و مانع از تغییر کاربری ملک به صورت غیر قانونی شود و از تخلفات صورت گرفته و نقض قوانین در این زمینه جلوگیری کند البته تخلف از این قوانین مجازات سنگینی همچون جریمه‌های سنگین نقدی و حبس را به دنبال دارد.
