به گزارش پایگاه خبری ساخت و ساز هشتم، فسخ قرارداد چیست؟ زمانی رخ می‌دهد که یکی از طرفین معامله یا شخصی ثالث به معاملهای پایان دهد. موارد بسیاری در جامعه رخ می‌دهد که حفظ منافع افراد در گرو فسخ یک قرارداد است. زیرا ممکن است به دلایل مختلف قرارداد به گونه‌ای تنظیم شده باشد که موجب زیان یکی از طرفین شود. به همین خاطر برخورداری از حق فسخ قرارداد امتیاز مهمی محسوب می‌شود. از این رو قانونگذار برای حفظ منافع فرد متضرر، موارد متعددی را به تفکیک بیان نموده که حتی در عقود لازم الاجرا نیز مطابق قانون یکی از طرفین معامله از حق فسخ بهره‌مند می‌شود.
فسخ قرارداد چیست؟ یکی از عوامل تأثیرگذار در عدم تعهد به مفاد قرارداد، وجود قدرت و اراده انحلال قرارداد و تعهدات آن از سوی یکی از طرفین معامله می‌باشد. این امتیاز که در حوزه حقوق “ایقاع” نامیده می‌شود به این معناست که یکی از طرفین معامله بدون نیاز به جلب رضایت طرف مقابل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال نماید.
فسخ قرارداد چیست؟ البته فسخ قرارداد از حقوق مالی نیز محسوب می‌شود زیرا اجرای آن همراه با کسب مال صورت می‌گیرد. به این معنا که در یک قرارداد خرید یا فروش اگر مشتری قرارداد را فسخ نماید مبلغ پرداخت شده در معامله به او بازگردانده می‌شود. البته اساساً همواره فسخ قرارداد با پرداخت خسارت همراه است. نکته آخر اینکه حق فسخ می‌تواند از طریق قرارداد یا به طور خود به خود از فردی به فرد دیگر انتقال یابد. به عنوان مثال خریدار یا فروشنده می‌توانند در ضمن معامله حق فسخ خود را به شخص ثالثی واگذار کنند. این امر که در قالب یک شرط ضمنی قرارداد ثبت می‌شود کاملاً لازم الاجرا است.
انواع فسخ قرارداد چیست؟
مطابق ماده ۳۹۶ قانون مدنی قراردادهایی که در زمان انعقاد غیرقابل فسخ تعیین شده‌اند در ۱۰ مورد امکان فسخ آنها از جانب خریدار یا فروشنده وجود دارد. به این حق فسخ قرارداد یا اختیاری که فردی برای فسخ قرارداد دارد در اصطلاح حقوقی “خیار” گفته می‌شود. این ده مورد خیارات عبارتند از:
انواع فسخ قرارداد: خیار مجلس
در ماده ۳۹۷ قانون مدنی آمده است اگر دو نفر با هم معاملهای انجام دهند تا زمانی که هنوز از یکدیگر جدا نشده‌اند امکان فسخ قرارداد وجود دارد. این نوع فسخ قرارداد در قانون مدنی “خیار مجلس” نامیده می‌شود.
انواع فسخ قرارداد: خیار حیوان
در ماده ۳۹۸ قانون مدنی آمده است اگر مورد معامله یک حیوان باشد. یعنی به طور مثال فروشنده در ازای دریافت مبلغ معینی گوسفندی را به خریدار بفروشد. خریدار تا سه روز حق فسخ معامله را دارد.
لازم به ذکر است در مسئله فسخ قرارداد، اختیار فسخ برای کسی است که بر اثر معامله متضرر شده است. بنابراین مبنای فسخ قرارداد ضرری است که به خریدار یا فروشنده تحمیل شده و اگر نیاز باشد فرد متضرر به حکم قانون تعیین می‌شود. به عبارت دیگر اگر زیان یکی از طرفین معامله مشهود باشد به حکم قضایی نیازی نیست ولی اگر هر دو طرف معامله مدعی بوده و ادعای خسارت داشته باشند فرد متضرر بر مبنای حکم قانون تعیین می‌شود. پس از آن به استناد قانون خیارات در مورد فسخ قرارداد تصمیم‌گیری می‌شود.
انواع فسخ قرارداد: خیار شرط
در مواد ۳۹۸، ۳۹۹، ۴۰۰ و ۴۰۱ قانون مدنی مسئله خیار شرط به تفصیل بیان شده است. طبق این قوانین خیار شرط زمانی رخ می‌دهد که اختیار فسخ قرارداد برای فروشنده، خریدار و یا هر دو در قرارداد ذکر شده باشد. در واقع این مطلب در قالب شرط ضمنی قرارداد به طور دقیق در متن قرارداد درج می‌شود. نکته مهم این است که در خیار شرط حتماً مدت زمان معینی برای اختیار فسخ تعیین می‌شود. به عنوان مثال در قرارداد ذکر می‌شود که خریدار تا یک هفته حق فسخ دارد.
در خیار شرط طرفین معامه می‌توانند اختیار فسخ را به شخص دیگری نیز بدهند. به عنوان مثال در معامله یک ملک خریدار شرط می‌کند که اگر همسرم خانه را نپسندید حق فسخ داشته باشم. اینجا تنها پذیرش فروشنده کافی نیست بلکه زمان معینی نیز برای این شرط باید در نظر گرفته شده و در قرارداد ذکر شود. به عنوان مثال اینطور شرط می‌کنند “اگر همسرم خانه را نپسندید تا یک ماه حق فسخ قرارداد را دارم” به همین ترتیب می‌توان حق فسخ را به دیگری نیز واگذار کرد مثلاً اینکه “حق فسخ این قرارداد تا یک ماه بر عهده همسر خریدار است”
انواع فسخ قرارداد: خیار تاخیر ثمن
مطابق ماده ۴۰۲ قانون مدنی زمانی که یک مال معین که مشابه آن وجود ندارد(به عنوان مثال یک خودرو) در قبال مبلغ معینی مورد معامله قرار می‌گیرد اگر مبادله‌ای صورت نگرفته و زمان مشخصی برای پرداخت پول تعیین نشده باشد. با گذشت سه روز از عقد قرارداد اگر خریدار برای پرداخت پول اقدام نکند فروشنده می‌تواند معامله را فسخ نماید. شروط عدم پرداخت کامل پول و و نیز گذشت سه روز در این مورد اهمیت زیادی دارد.
البته اگر مال مورد معامله چیزی فاسد شدنی مانند میوه باشد چون میوه در عرض یک روز فاسد می‌شود اگر خریدار تا شب پول را پرداخت نکند و شرطی برای تأخیر پرداخت نگذاشته باشد فروشنده می‌تواند به استناد خیار تأخیر، معامله را فسخ نماید. این حالت در اصطلاح حقوقی “خیار ما یفسد لیوم” نامیده می‌شود. به این معنا که در مورد اموال فاسد شدنی خیار تأخیر ثمن از تاریخی که کالا رو فاسد شدن یا کم ارزش شدن می‌رود محاسبه می‌شود. این مسئله در ماده ۴۰۹ قانون مدنی مطرح شده در حقیقت موارد استثنا خیار تأخیر محسوب می‌شود.
نکته مهم این است که خیار تأخیر ثمن برای هر معاملهای وجود ندارد و تنها قراردادهایی که شرایط زیر را دارا باشند مشمول این قانون می‌شوند.
نکات مهم درباره خیار تاخیر ثمن
- مورد معامله باید یک مال معین و منحصر به فرد باشد. به عنوان مثال قرارداد خرید یا فروش خودرو صفر مشمول این قانون نمی‌شود زیرا تمام خودروهای صفر ویژگی‌های مشابه دارند. ولی خرید و فروش خودرو کارکرده می‌تواند مصداق مال معین باشد. زیرا هر خودرو کارکرده از لحاظ کیلومتر طی شده یا آسیب‌های جزئی متفاوت است.
- شرط دوم این است که تمام ثمن معامله (مبلغ توافق شده) پرداخت نشده باشد. یعنی حتی اگر نصف پول پرداخت شده باشد بعد از سه روز فروشنده می‌تواند با استفاده از قانون خیار تأخیر ثمن معامله را فسخ نماید.
- زمانی که مورد معامله به خریدار تحویل داده نشده باشد. یعنی به طور مثال اگر خودرو در قبال دریافت نیمی از پول تحویل خریدار داده شده باشد امکان فسخ قرارداد وجود ندارد.
- گذشت سه روز از عقد قرارداد برای استفاده از قانون خیار تأخیر ثمن ضروری است و تا قبل از آن امکان فسخ قرارداد وجود ندارد.
- خیار تأخیر ثمن تنها برای فروشنده حق فسخ ایجاد می‌کند.
انواع فسخ قرارداد: خیار رؤیت و تخلف وصف
اگر قرارداد در شرایطی منعقد شود که یکی از طرفین معامله بدون دیدن مورد معامله و تنها بر پایه توصیفی که از آن می‌شنود شرایط قرار دارد بپذیرد و با دیدن مورد معامله بفهمد که توصیف آن مطابق واقعیت نبوده می‌تواند قرارداد را فسخ نماید. بنابراین خریدار و فروشنده هر دو ممکن است بتوانند با استفاده از این قانون قرارداد را فسخ نمایند.
به عنوان مثال اگر در یک معامله املاک خریدار بگوید باغ پدر تو که خرابه‌ای بیش نیست را خریدارم و پس از عقد قرارداد فروشنده بفهمد باغ پدری کاملاً آباد بوده این فروشنده است که حق فسخ قرارداد را دارد. اگر در معامله فروشنده بگوید باغی آباد و پر از درختان میوه را می‌فروشم ولی بعد از قرارداد خریدار بفهمد درختی در باغ وجود ندارد این خریدار است که حق فسخ معامله را دارد. بنابراین مطابق ماده ۴۱۰ قانون مدنی کسی حق فسخ معامله را دارد که به اعتبار توصیف مورد معامله قرارداد را پذیرفته است.
انواع فسخ قرارداد: خیار غبن
مطابق ماده ۴۱۹ قانون مدنی اگر در قراردادی یکی از طرفین به علت عدم آگاهی از ارزش حقیقی مورد معامله ضرر فاحشی متحمل شود چنین فردی بر طبق قانون “خیار غبن” حق فسخ معامله را دارد. نکته مهم این است که این ضرر یا غبن به حدی باشد که در عرف جامعه قابل گذشت نباشد.
نکته مهم این است که مطابق ماده ۴۱۸ قانون مدنی “غبن” زمانی رخ می‌دهد که شخص از روی جهالت متضرر شده باشد. یعنی اگر کسی با علم به قیمت واقعی مورد معامله با اراده و اختیار خود، مالی را ارزان می‌فروشد یا می‌خرد ولو اینکه تفاوت فاحشی در این میان وجود داشته باشد مشمول این قانون نمی‌شود.
سؤال مهمی که پیش می‌آید این است که آیا شخصی که دیگری را مغبون ساخته با پرداخت ما به التفاوت قیمت می‌تواند حق فسخ را از طرف مقابل بگیرد؟
به استناد ماده ۴۲۱ قانون مدنی، پرداخت ما به التفاوت قیمت به خودی خود موجب اسقاط حق فسخ قرارداد نمی‌شود. حق فسخ قرارداد تنها زمانی ساقط می‌شود که طرفی که مغبون شده به اخذ تفاوت قیمت تراضی کند.
انواع فسخ قرارداد: خیار عیب
بر طبق ماده ۴۲۲ قانون مدنی “خیار عیب” زمانی کارایی دارد که مورد معامله در زمان عقد قرارداد معیوب بوده و یکی از طرفین از این مسئله بی‌اطلاع باشد. هنگامی عیب مال مورد معامله آشکار می‌شود فردی که متضرر شده است دو گزینه در اختیار دارد. از یک سو می‌تواند معامله را به هم بزند و از سوی دیگر می‌تواند تفاوت قیمت مال معیوب و سالم (ارش) را طلب نماید که به آن خیار عیب گفته می‌شود.
در حالت کلی هنگامی که خریدار از خرید مال معیوبی متضرر شده می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و یا تفاوت قیمت کالای سالم و معیوب(ارش) را دریافت کند.
انواع فسخ قرارداد: خیار تدلیس
منظور از تدلیس، فریب در معامله است. بنابراین خیار تدلیس زمانی رخ می‌دهد که یکی از طرفین معامله در معامله تدلیس کرده باشند. در این صورت طرفی که فریب خورده و متضرر شده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. بهترین مثال برای این موضوع شاید ضرب المثل معروف “طوطی را رنگ کردن و به جای قناری فروختن باشد”
انواع فسخ قرارداد: خیار تبعض صفقه
ابتدا به توضیح لغوی این عبارت می‌پردازیم: صفقه به معنای قرارداد و تبعض به معنای دو تکه شدن است بنابراین عبارت “تبعض صفقه” در مجموع به معنای دو تکه شدن یا به عبارتی از بین رفتن بخشی از قرارداد است.
در ماده ۴۴۱ قانون مدنی اینطور بیان شده که خیار تبعض صفقه زمانی رخ می‌دهد که قسمتی از قرارداد به دلیلی باطل شود. به عنوان مثال فرض کنید در یک قرارداد دو خودرو با مبلغ معینی به خریدار به فروش می‌رسد بدون اینکه مبلغ مجزایی برای هریک از خودروها معین شود. پس از آن مشخص می‌شود یکی از خودروها متعلق به فروشنده نبوده و او حق فروش آن را نداشته است. در چنین شرایطی خریدار می‌تواند از قانون “خیار تبعض صفقه” استفاده نموده و به دلیل تکه تکه شدن معامله آن را فسخ نماید و یا به تناسب آن بخشی از معامله که باطل شده پول خود را پس بگیرد.
انواع فسخ قرارداد: خیار تخلف از شرط
خیار تخلف از شرط مربوط به زمانی است که در معاملهای شرط ضمن قرارداد تعیین شود که در نتیجه طرفین معامله موظف به اجرای آن باشند. مطابق ماده ۴۴۴ قانون مدنی اگر در معاملهای شرط ضمن قرارداد تعیین شود و یکی از طرفین این شرط را زیر پا بگذارد طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
- منبع خبر : ملک هفت
