به گزارش پایگاه خبری ساخت و ساز هشتم، امروزه دانستن قوانین اجاره خانه امری ضروری است، چرا که خرید آپارتمان مستقل به یک کار بسیار سخت و دشوار تبدیل شده. اگر شما هم اجاره نشین هستید، یا قصد اجاره کردن ملکی را دارید، در این مطلب با با حقوق و قوانین روابط موجر و مستاجر آشنا شوید.
آشنایی با عقد اجاره
طبق تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عید مستاجره می شود. در این حالت اجاره دهنده موجر، اجاره کننده مستاجر و مورد اجاره عین مستاجره نامیده می شود.
بر این اساس اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
موارد مطرح شده در یک اجاره نامه:
مستاجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهنده
عین مستاجر: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند.
چند نکته مهم در قرارداد، قوانین اجاره خانه
موجر باید صاحب قانونی ملک باشد. بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او (همراه با وکالت نامه) نمی تواند ملکی را اجاره دهد.
مستاجر هم می تواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد، اما مشروط بر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب نشده باشد.
در زمان اجاره یک ملک باید زمان آن معین شود. و اگر در قراردادی مدت زمانی معین نشود آن قرارداد باطل است. و هیچ اثر قانونی ندارد.
موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند. بنابراین کودکان غیر بالغ و افرادی که سلامت عقلی ندارند نمی توانند ملکی را اجاره دهند یا اجاره کنند. اما قیم این افراد می تواند از جانب آن ها ملک را اجاره دهد یا اجاره کند.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم، زیر قرارداد را امضا کنند. این قرارداد در دو نسخه تنظیم می شود.
براساس قوانین اجاره خانه اگر طرفین معامله، قرارداد کتبی نداشته باشند با مشکلات فراوانی مواجه می شوند که باعث بروز مشکلات زیادی برای طرفین می شود.
وظایف موجر
۱- با نظر به قوانین اجاره خانه موجر وظیفه دارد پس از انعقاد قرارداد اجاره، ملک مورد نظر را در تاریخ مشخص شده تحویل مستاجر دهد.
۲- معمولا در قراردادهای اجاره مبلغی به عنوان رهن کامل از مستاجر دریافت می شود. موجر موظف است در موقع تخلیه مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند.
۳- اگر ملک مورد نظر نیاز به تعمیرات داشته باشد، مالک موظف است قبل از تحویل خانه تمام مشکلات و تعمیرات خانه را انجام دهند و ملک را صحیح و سالم تحویل دهد.
وظایف مستاجر
۱- مستاجر وظیفه دارد طبق تاریخ مشخص و ثبت شده در قرارداد ماهانه مبلغ اجاره را در تاریخ مشخص شده پرداخت کند. لازم به ذکر است که اگر مستاجر، ملکی را رهن کامل کرده باشد، دیگر نیازی به پرداخت اجاره ماهانه ندارد.
۲- مستاجر موظف است در صورت پایان قرارداد و عدم تمدید آن ملک مورد نظر را تخلیه کند.
۳- پرداخت قبض های مصرفی مانند: آب، برق، گاز و … .
۴- وارد نکردن خسارت به ملک.
فسخ قرارداد به چه شکلی انجام می‌شود؟
معمولا در قراردادهای اجاره و باتوجه به قوانین اجاره خانه این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ قرارداد به صورت یک طرفه باشد، باید یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند.
در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد.
اگر مستاجر محلی را که اجاره کرده است، تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند، مثل: قمارخانه و … موجر می تواند از دادگاه تقاضای برهم زدن قرارداد را داشته باشد.
قانون تخلیه ملک
در رابطه با قوانین اجاره خانه، اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر ملک مورد نظر را تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به دادگاه مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کند.
اگر مستاجر به دلیلی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت داشته باشد، دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا به او یک ماه مهلت می دهد تا ملک را تخلیه کند. در این صورت مستاجر موظف است تا اجاره یک ماه را هم پرداخت کند.
