اصطلاح شهر فروشی دچار ابتذال مفهومی شده است!
اصطلاح شهر فروشی دچار ابتذال مفهومی شده است!
شهرفروشی یا شهرنفروشی! برخی ابرپروژه این سال های مدیریت شهری را شهرنفروشی می دانند و برخی نیز معتقدند این روند در شهرداری ها از جمله شهرداری تهران ادامه دارد؛ زیرا هنوز امکان خلق درآمدهای تازه در شهر فراهم نشده و عادت به کسب درآمد به شیوه های سنتی ادامه دارد.

به گزارش پایگاه خبری ساخت و ساز هشتم، برخی از مدیران شهری معتقدند در این دوره شهر فروشی به صفر میل کرده و عده ای نیز همچون محمدجواد حق شناس، عضو و رئیس کمیسیون فرهنگی و اجتماعی شورای شهر تهران تاکید دارند که شهر فروشی در تهران همچنان ادامه دارد.

در یکی، دو سال اخیر، واژه تغییر کاربری در بودجه سنواتی شهرداری تهران حذف شده است و در نگاه اول به نظر می رسد شهرداری دیگر از محل تغییر کاربری ها درآمد ندارد؛ اما اگر موشکافانه بودجه را بررسی کنیم، متوجه ورود واژه ای جدید می شویم؛ ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری که این رقم برابری می کند با رقم تغییر کاربری ها. درآمد حاصل از ارزش افزوده طرح تفصیلی به این مفهوم است که ساختمان هایی که بعد از تخریب و نوسازی بر اساس طرح تفصیلی می توانند تغییر کاربری بدهند، برای مثال از مسکونی به تجاری یا اداری تبدیل شوند، عوارضی را به شهرداری پرداخت می کنند. البته این درآمد، درآمد منطقی است؛ اما نمی توان گفت که شهرداری دیگر از محل تغییر کاربری کسب درآمد نمی کند.

منابع دیگر درآمد شهرداری برای جبران کسری بودجه فروش املاک است. هرچند در شرایط کنونی چاره ای جز فروش املاک وجود ندارد، ولی نمی توان این درآمد را در فهرست درآمدهای پایدار و مطلوب دانست.

درآمدهای ناشی از توسعه شهر: شهر فروشی

بررسی کلی بودجه ۱۴۰۰ شهرداری تهران نیز نشان می دهد که مجموع درآمد پیش بینی شده از محل انواع عوارض ساختمانی که در لایحه بودجه با سرفصل درآمدی «درآمدهای ناشی از توسعه شهر» آورده شده، از سه جزء اصلی شامل «عوارض صدور پروانه ساختمانی مسکونی و غیرمسکونی»، «عوارض بر پروانه ساختمانی مازاد بر تراکم پایه» و «عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های عمرانی و توسعه شهری» تشکیل شده که قرار است در صورت تحقق، دست کم ۲۰ هزار میلیارد تومان از منابع درآمدی سال آینده اداره پایتخت را تامین کند. درآمد پیش بینی شده از این محل نسبت به سال جاری حدود ۷۲ درصد افزایش پیدا کرده است.

مجموع درآمد این سه ردیف در بودجه مصوب امسال حدود ۱۱ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان بوده است. از میان این سه جزء نیز بیشترین رشد مربوط به «ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های عمرانی» یا همان تغییر کاربری مجاز بوده که نسبت به سال جاری حدود ۱۱۶ درصد رشد پیدا کرده است.

در گفت وگو با محمدجواد حق شناس موضوع شهر فروشی را بررسی کرده ایم که در ادامه می خوانید.

شهر فروشی یا به تعبیر دقیق تر کسب درآمد از طریق فروش شهر داریم یا خیر؟

پاسخ موجز به سوال شما صراحتا آن است که بله، شهرفروشی داریم؛ اما این پاسخ خلاصه، باید به شکل صحیح تبیین شود.

من احساس می کنم در هفته های اخیر، اصطلاح شهر فروشی به نوعی ابتذال مفهومی دچار شده و ملعبه دست سیاست مداران قرار گرفته است تا جناح مقابل خود را تخریب کنند؛ بدون آنکه اساسا در رابطه با تعریف شهرفروشی و نحوه وقوع آن صحبت شود. من در تعریفی که از این اصطلاح دارم و البته مورد وثوق قاطبه متخصصان حوزه شهری نیز هست، شهرفروشی را فرایندی می دانم که به موجب آن سرمایه شهر، یعنی فضای شهر، واگذار و ما بازای آن منابعی برای شهرداری حاصل می شود که این منابع می توانند نقدی یا غیر نقدی باشند.

بنا بر این تعریف، هرگونه واگذاری دارایی سرمایه ای شهر که اصلی ترین آن همان فضای شهر اعم از زمین و هوای آن است، شهرفروشی قلمداد می شود. متاسفانه از سال های بسیار دور در تمام شهرداری های کشور، بخشی از منابع بودجه شهرداری ها به منابع حاصل از شهرفروشی متکی شده که از آن به عنوان منابع درآمدی ناپایدار نیز یاد می شود؛ اما کم و کیف آن محل بحث و مناقشه است.

این مناقشه دقیقا از کجا آغاز می شود؟ شهردار تهران، رئیس شورای شهر تهران و رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا اخیرا در مصاحبه های جداگانه ای به این موضوع پرداختند که در این دوره مدیریتی، شهر فروشی کاهش چشمگیری داشته و شاید بتوان گفت تقریبا به صفر رسیده؛ اختلاف عقیده شما با آنها در کجاست؟

اختلاف دقیقا از همان تعریف شهر فروشی آغاز می شود. در کنار تعریفی که من ارائه کردم، یک قرائت دیگر هم وجود دارد و آن این است که شهرفروشی یعنی اینکه شهرداری خلاف قوانین، مقررات و اسناد فرداستی خود، از طریق واگذاری دارایی سرمایه ای شهر نسبت به کسب درآمد اقدام کند. دوستان اگر می گویند شهرفروشی به صفر رسیده، علت این است که چنین قرائتی دارند.

بله، در دوره های گذشته مدیریت شهری درآمدهای ناشی از شهر فروشی تراکم مازاد بر طرح تفصیلی و تغییر کاربری های خارج از ضوابط طرح تفصیلی به لطایف الحیل و با دور زدن نهادهای ناظر از جمله کمیسیون ماده ۵، الی ماشاءالله وصول می شد؛ یعنی با پایمال کردن قانون، حق شهر را می فروختند و درآمد کسب می کردند و با آن درآمد پروژه بزرگ مقیاس مثل پل طبقاتی صدر و تونل نیایش ایجاد می کردند و مردم هم حیران از اینکه مدیران شهری بزرگ ترین سرمایه آنها را چوب حراج زدند و ظرفیت زیستی شهر را تخریب کردند تا این پروژه های بزرگ مقیاس را به تماشا بنشینند.

بخوانید:  لزوم توجه به توسعه شهری در شهرهای جدید

آیا در این دوره از مدیریت شهری چنین اتفاقاتی نیفتاده است؟

در این دوره مدیریت شهری شهر فروشی از راه پایمال کردن قانون را تقریبا به صفر رسانده است. شورای شهر با لغو مصوبه برج باغ، با تصویب دستورالعمل مصارف غیر نقد، با بازنگری در اختیارات شوراهای معماری مناطق و اقداماتی از این دست، شهرفروشی های غیرقانونی به خصوص خارج از ضوابط طرح تفصیلی تهران را به شکل قابل ملاحظه ای کاهش داده است؛ اما من معتقدم این دستاوردها گامی به پیش است، ولی به هیچ وجه کفایت نمی کند.

 با این دستاوردها در دوره کنونی مدیریت شهری، انتقاد شما دقیقا به چه مسئله ای است؟

انتقاد من به شهر فروشی این است که اگر قانون ظرفیتی را در اختیار مدیران شهری قرار داده تا از آن راه درآمدزایی کنند، ما حق آن را نداریم که از این اختیار قانونی به گونه ای بهره برداری کنیم تا منجر به توسعه ناپایدار در ساحت شهر شود. توسعه پایدار در معنای عام یعنی تامین نیازهای نسل فعلی بدون به خطر انداختن تامین نیازهای نسل های آینده. بر اساس این تعریف، آیا ما حق داریم به گونه ای از شهر درآمدزایی کنیم که اصطلاحا شیره شهر را تا جایی که جا دارد در همین مقطع بکشیم؟

اگر طرح تفصیلی به ما اجازه داد که برای صدور پروانه ساختمانی بیشتر از دو طبقه شمال محور خیابان انقلاب و برای بیشتر از سه طبقه جنوب محور خیابان انقلاب عوارض بگیریم، ما باید این کار را انجام دهیم؟ اگر قانون به ما اجازه داد که مبلغ عوارض را افزایش دهیم و ساخت وساز را گران کنیم، ما باید شهر فروشی انجام دهیم؟

من عمیقا معتقدم خیر. ما حق نداریم اگر قانون به ما اختیاری را داد و آن اختیار در تعارض با توسعه پایدار شهری قرار داشت، هر طور و به هر میزان که خواستیم از آن سوء استفاده کنیم.

ممکن است مثال بزنید تا موضوع شفاف شود؟

شهروندی را تصور کنید که برای مثال ۵۰۰ متر زمین دارد و پروانه ساخت آن در دهه ۵۰ صادر شده است. بر اساس ضوابط آن دوره، احتمالا می بایست الان بنایی دو طبقه با زیر ۵۰ درصد سطح اشغال عرصه را داشته باشد. این شخص امروز بر اساس منافع کوتاه مدت تصمیم می گیرد این بنا را بکوبد و بسازد. قطعا با ضوابط طرح تفصیلی کنونی تهران، به این شهروند سطح اشغال بیشتر از دهه ۵۰ و تراکم طبقات بیشتر از آن زمان تعلق می گیرد. این حق مسلم شهروند است که برای زمین و ملک خود تصمیم گیری کند؛ اما سیاست گذار اینجا نقش تعیین کننده ای دارد.

در این میان شورای شهر می تواند سیاستی را وضع کند که چنین شهروندی را ترغیب به ساختن و متعاقبا بارگذاری بیشتر بر فضای شهر کند یا شورا می تواند عکس آن را عمل و سیاستی اتخاذ کند که در تناسب با نیازهای مدیریت شهری، هم ترغیب کننده و هم در عین حال بازدارنده باشد تا فقط به میزان نیازهای ضروری مدیریت شهری از محل این درآمدهای مسلما ناپایدار اما قانونی، منابع تامین شود.

مدیریت شهری کنونی از محل این اختیارات به تعبیر شما شبه قانونی، به چه نحو و تا چه اندازه استفاده کرده است؟

برای پاسخ به این پرسش شما باید به بودجه های سالانه شهرداری تهران نگاه بیندازیم. ما سرفصلی را در بخش منابع بودجه داریم با عنوان واگذاری دارایی های سرمایه ای. این سرفصل و اقلام درآمدی ذیل آن، با تعریفی که در ابتدای این گفت وگو ارائه کردم و مثالی که زدم، از جنس شهرفروشی و تماما ناپایدارند.

سهم این سرفصل از کل منابع بودجه در سال ۹۵، حدود ۵/۴۷ درصد بوده است. شورای پنجم این نسبت را در سال ۹۹ به ۳۹ درصد کاهش داد که معتقدم مهم ترین دستاورد این دوره از مدیریت شهری است.

بااین حال، در بودجه سال ۱۴۰۰ و علی رغم نظر و مخالفت صریح بنده و چند نفر از دیگر همکارانم، این نسبت ضمن تغییر صورت بندی و کدینگ منابع بودجه که موجب شده درآمدهای پایدار و ناپایدار خلط شوند، شوربختانه به بیش از ۴۵ درصد افزایش پیدا کرده که مسلما خلاف مسیر سه سال قبل شورا و شهرداری تهران است و یک پسرفت آشکار و غیر قابل پذیرش به حساب می آید.

  • منبع خبر : خانه صما