به گزارش پایگاه خبری ساخت و ساز هشتم، تخلیه ملک مشاع: ملک مشاع به ساختمانی گفته می شود که میان دو یا چند نفر مشترک باشد. در اصطلاح حقوقی به چنین وضعیتی اشاعه گفته می شود.
بنابراین در وضعیت اشاعه هر یک از مالکان از ملک مورد نظر سهمی دارند؛ به عنوان مثال ممکن است یکی از مالکان ۴ دانگ و دیگری ۲ دانگ از ملک مشاع سهم داشته باشند. گفتنی است که در این حالت، تفکیک سهم این مالکان امکان پذیر نیست و بر اساس قانون، مالکی که سهم کمتری دارد؛ سهم او در کل ساختمان توزیع شده است.
حالت دیگری که برای اشاعه می توان ذکر نمود وضعیتی است که در آن ملکی به ورثه به ارث رسیده است اما سهم هر یک مشخص نشده است؛ بنابراین کل ساختمان به طور مشاع در تملک این افراد می باشد.
نوع دیگری از اشاعه به بخش های مشترک املاک تجاری یا مسکونی مربوط می شود؛ به عنوان مثال ممکن است حیاط یا راه پله ساختمانی با ساختمان دیگر مشترک باشد. بنابراین بخش های یاد شده به طور مشاع در تملک مالکان مورد نظر می باشد. شایان ذکر است که در این مورد، می توان سند مالکیت جداگانه برای هر یک از مالکان با قید نمودن سهم مالکانه مشاع آن ها صادر کرد.
تخلیه ملک مشاع؛ خلع ید
هدف از دعوای خلع ید، رفع تصرف غاصبانه متصرفی است که بدون اذن مالک ساختمان، آن را تصاحب کرده است.
دو نوع دعوای خلع ید ممکن است صورت گیرد. نوع اول مربوط به شرایطی است که فرد متصرف، ملک را از همان ابتدا بدون اجازه صاحب آن تصرف کرده است.
نوع دیگر مربوط به وضعیتی است که فرد متصرف در ابتدا با اجازه مالک به ملک مورد نظر ورود پیدا کرده است اما پس از اتمام زمان قرارداد؛ حاضر به تخلیه آن نشده است.
خلع ید در ملک مشاع
در املاک مشاع زمانی دعوای خلع ید لازم می شود که یکی از صاحبان ملک یا مستأجر وی بدون اجازه سایر مالکان در محل مشاع عملیاتی انجام دهد؛ مثلاً ممکن است حیوانات خانگی را در ملک مشاع نگهداری نماید.
همچنین در صورتی که یکی از صاحبان ملک یا مستأجر وی بدون اطلاع و اجازه سایر مالکان بخشی از ساختمان را که بیش از سهم مشاع وی می باشد مورد استفاده قرار دهد می توان اقامه دعوای خلع ید نمود.
در صورتی یک یا چند نفر از مالکان بدون اجازه سایر صاحبان ملک مشاع، آن را اجاره دهند می توان از دعوای خلع ید استفاده نمود.
مطابق با ماده ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، تمام مالکان در هر نقطه از ملک مشاع سهم دارند و هیچ یک از مالکان بدون اجازه سایر شرکاء حق بهره برداری و تصرف آن را دارند.
تخلیه ملک مشاع؛ دعوای خلع ید
برای اقامه دعوای خلع ید نیازی به حضور تمام مالکان ملک مشاع نیست؛ تنها یکی از شرکاء می تواند علیه متصرف طرح دعوا نماید.
گفتنی است که دعوای خلع ید می تواند علیه مالک ملک مشاع یا حتی فردی که نسبت به آن مالکیتی ندارد اما ملک را تصرف نموده صورت گیرد.
تخلیه ملک مشاع؛ دعوای تصرف عدوانی
هر مال منقول یا غیرمنقول که تحت تصرف و مالکیت فردی قرار دارد به این معناست که این مال از آن اوست. بنابراین برای باز پس گیری مالی که نزد دیگران است لازم است که طرح دعوا صورت گیرد و ادله کافی نیز برای اثبات مالکیت اموالی که نزد دیگران است وجود داشته باشد.
خلع ید از ملک مشاع تابع قانون است و مفاد این قانون نیز بیانگر آن است که تسلط فرد بر یک ملک نشان دهنده مالکیت اوست مگر آنکه خلاف آن ثابت شود؛ به این ترتیب ملک یا اموال را تنها با حکم قانونی می توان از تصرف فردی خارج کرد.
دعوای تصرف عدوانی به معنای ادعای مالک سابق در خصوص باز پس گیری مالی غیرمنقول است که بدون اجازه او از تصاحب وی خارج شده است.
به منظور اثبات دعوای تصرف عدوانی حقوقی لازم است که تصرف خواهان یعنی مالک سابق و تصرف لاحق یعنی فردی که مال مورد نظر را تصرف کرده است اثبات گردد. دادگاه بر همین اساس حکم قانونی را صادر می کند و نیازی به به بررسی سند رسمی مالکیت نیست.
به این ترتیب، ممکن است که متصرف عدوانی یعنی خوانده مالک باشد و فرد دیگری علیه او اقامه دعوای تصرف عدوانی نماید و حتی موفق به اثبات آن شود.
شایان ذکر است که شکست در دعوای تصرف عدوانی مانع طرح دعوای مالکیت نخواهد شد و می توان از دعوای خلع ید یا دعوای تخلیه استفاده نمود.
جرم تصرف عدوانی
جرم تصرف عدوانی به معنای تصرف مال غیر منقول دیگری بدون رضایت مالک قانونی آن است و دارای جنبه کیفری می باشد.
برای آنکه تصرف عدوانی جرم محسوب شود لازم است که ۲ عنصر اصلی وجود داشته باشد: عنصر قانونی و مادی.
عنصر قانونی
بر اساس قانون مجازات اسلامی ماده ۶۹۰ و همچنین مواد بعدی تا ۶۹۶ در شرایط زیر تصرف حادث می گردد.
- صحنه سازی کردن و ایجاد اثرات تصرف
- اقداماتی که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی گردد.
- تصرف عدوانی و جلوگیری از حق قسمت اخیر ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی
عنصر مادی
تمامی فعالیت ها و اقداماتی که ممکن است فردی انجام دهد و منجر به تصرف مال یا ملک دیگری به نفع وی شود.
گفتنی است که اگرچه در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی از واژه متعلق استفاده شده است اما در برخی دادگاه ها رویه به این صورت است که در تصرف عدوانی کیفری الزامی به احراز مالکیت شاکی نسبت به مال مورد نظر وجود ندارد.
- منبع خبر : ملک هفت
